吉林省乾安县人民法院
民 事 判 决 书
(2021)吉0723民初1980号
原告:中国建设银行股份有限公司乾安支行,住所地乾安县。
法定代表人:王嘉鑫长。
委托诉讼代理人:周井彦,吉林迅捷律师事务所律师。
被告:邵志伟,男,1977年4月29日出生,汉族,住乾安县。
被告:乾安县嘉恒房地产开发有限公司,住所地:乾安县。
法定代表人:刘占山。
原告中国建设银行股份有限公司乾安支行(以下简称建设银行)与被告邵志伟、乾安县嘉恒房地产开发有限公司(以下简称嘉恒公司)金融借款合同纠纷一案,本院于2021年8月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人周井彦到庭参加诉讼,被告邵志伟、嘉恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建设银行向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的个人住房(商业用房)借款合同,合同编号为220080108-0011-201801775;2、请求人民法院判令被告偿还原告借款本金267408.48元,利息从2021年5月1日开始至给付之日止按照逾期利率年利率8.23%计算利息;3、对邵志伟提供的抵押房屋(坐落于乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室)行使优先受偿权;4、被告嘉恒公司对本案借款本金及利息和罚息承担连带偿还责任;5、二被告承担本案诉讼费、律师费1500元。事实和理由:原、被告于2018年7月12日签订个人住房(商业用房)借款合同编号为220080108-0011-201801775,合同约定被告向原告借款290000元,借款期限自2018年7月12日至2038年7月12日止,被告按照等额本息还款法每月还款2017.05元,贷款利率为年利率5.24%,逾期还款如罚息利率在贷款利率水平上上浮50%,按照合同约定原告于2018年2月26日向嘉恒公司一次性发放贷款290000元。借款人向原告提供以下借款担保:1、坐落于乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室楼房做抵押;2、乾安县嘉恒房地产开发有限公司对以上债务提供了最高额保证。借款人于2021年4月开始拖欠不予还款,经原告人催要借款人仍不还款,因此根据借款合同十七条的约定贷款人有权解除合同宣布贷款立即到期,故原告依法起诉贵院,请求贵院按照诉讼请求依法判处。
邵志伟、嘉恒公司未到庭,未提交书面答辩。
本院经审理查明认定事实如下,2018年2月9日,嘉恒公司(甲方)与建设银行(乙方)签订了个人住房(商业用房)借款最高额保证合同,合同第一条约定,“为保障乙方债权的实现,甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证,根据有关法律法规和规章,甲乙双方经协商一致,订立本合同并承诺严格履约。本合同所称的债务人是指因购置坐落于乾安县东门福第小区10号楼项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人,本最高额保证所担保的债权是指自2018年1月16日至2023年1月15日期间(即“债权确定期间”)因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权,该被担保债权包括贷款本金,以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等)、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的,按履行的金额在最高额范围内相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间,仍然属于本最高额保证的担保范围,主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算,自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日所述之日止。2018年7月12日,建设银行与邵志伟签订《个人住房(商业用房)借款合同》,合同编号为220080108-0011-201801775,合同第十六条约定,借款人违约情形包括(一)借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项;(二)——(八)……;(九)、借款人违反合同约定的其他义务。合同第十七条约定救济措施,一、贷款人救济措施,出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形,贷款人有权行使下述一项或几项权利:1.……2.宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用;3.解除与借款人的借贷关系;4——14.……。合同第二十八条约定,借款人应将借款用于购置以下房产,未经贷款人书面同意,借款人不得改变借款用途;一、售房人:乾安县嘉恒房地产开发有限公司,二、该房屋性质为:商品住宅。合同第二十九条约定,“借款人借款本金为人民币(大写)贰拾玖万元整”。合同第三十条约定,借款期限为(大写)贰佰肆拾个月(即2018年7月12日至2038年7月12日)。贷款利率是基准利率上浮15%为年利率5.485%,罚息为在本合同所执行贷款利率上浮50%即8.23%。合同第三十四条约定,借款人的还款方法为:等额本息还款法,在本合同签订时的贷款利率水平下,每月归还本息金额为人民币2017.05元;合同第三十五条约定本合同项下担保方式为抵押加连带责任保证。合同第三十七条约定,抵押财产名称:住宅楼,处所:东门福地第10幢2单元201室,面积或数量:142.04㎡,抵押财产的价值:426120.00元”。2018年7月13日,建设银行与邵志伟就乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室楼房办理了预售商品房抵押权预告登记(吉20**乾安县不动产证明第0001916号)。合同第四十一条约定:贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)均由借款人承担。
2018年7月19日,建设银行向邵志伟指定的嘉恒公司账户发放贷款290000元。邵志伟未按合同约定偿还本金及利息,中国建设银行个人贷款对账单记载:年利率5.485%,截至2021年4月30日,邵志伟欠借款本金余额267408.48元,拖欠利息1222.28元,拖欠罚息6.63元。
本院认为,借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。邵志伟在建设银行借款系双方真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,合法、有效,邵志伟应按照合同约定履行还款义务。邵志伟逾期未还贷款,构成违约,建设银行有权依据合同约定解除与借款人之间的借款合同,并宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,双方还约定原告支付律师费由邵志伟承担,上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定。故原告请求解除借款合同关系、邵志伟承担还款付息责任并给付律师费,本院予以支持。
对于原告能否对邵志伟提供的抵押房屋(坐落于乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室)行使优先受偿权问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释(2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过,自2021年1月1日起施行)第五十二条规定,当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中,建设银行与邵志伟就坐落于乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室进行预售商品房抵押权预告登记,经本院向乾安县不动产登记中心查询,目前乾安县东门福第小区二期10号楼不具备办理初始登记条件,无法办理抵押登记,抵押物的抵押权不能认定自预告登记之日起设立。因建设银行尚未取得乾安县昆池街东门福第小区二期10号楼2单元201室的抵押权,故对建设银价请求就该房屋行使优先受偿权的诉讼请求,本院不予支持。
对于嘉恒公司对本案借款本金及利息和罚息、律师费是否承担连带偿还责任问题。《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定,当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,债权人可以请求债务人履行债务,也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民法典》第六百九十一条规定,保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。本案中,《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》中约定嘉恒公司承担连带责任保证,担保的范围包括贷款本金,以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等)、乙方为实现债权与担保权发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等),且有法定代表人签名并加盖公章确认,故嘉恒公司与建设银行形成保证合同法律关系,且未超过双方约定的保证期间,嘉恒公司对本案借款本金及利息和罚息应承担连带责任保证。根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定,保证人承担保证责任后,除当事人另有约定外,有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿,享有债权人对债务人的权利,但是不得损害债权人的利益。嘉恒公司在承担保证责任后,有权向邵志伟追偿。
综上所述,建设银行的部分诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释(2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过,自2021年1月1日起施行)》第五十二条,判决如下:
一、解除中国建设银行股份有限公司乾安支行与邵志伟签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(合同编号为220080108-0011-201801775;
二、邵志伟于本判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司乾安支行借款本金267408.48元、利息1222.28元、罚息6.63元,自2021年5月1日开始至实际给付之日止按照逾期年利率8.23%利率计算利息;
三、邵志伟于本判决生效后立即向中国建设银行股份有限公司乾安支行支付律师费1500元;
四、乾安县嘉恒房地产开发有限公司在本判决主文第二、三项内容范围内承担连带责任保证。乾安县嘉恒房地产开发有限公司承担保证责任后,有权在其承担保证责任范围内向邵志伟追偿;
五、驳回中国建设银行股份有限公司乾安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2693元(已减半收取),由邵志伟、乾安县嘉恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审 判 员 王 建
二〇二一年九月二十七日
法官助理 靳立丽
书 记 员 张天博
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-01-07 17:30:38
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