吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2022)吉04民终32号
上诉人(原审原告):辽源市御峰商业服务有限公司,住所地吉林省辽源市龙山区御峰广场5号楼737室。
法定代表人:郑超,该公司董事长。
被上诉人(原审被告):相洪图,男,1966年10月18日出生,汉族,住吉林省辽源市龙山区。
委托诉讼代理人:相禹浩,北京汉卓(杭州)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):王文良,男,1966年2月28日出生,汉族,住吉林省长春市宽城区。
上诉人辽源市御峰商业服务有限公司(以下简称御峰公司)因与被上诉人相洪图、王文良房屋租赁合同纠纷一案,不服吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初426号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年1月10日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人御峰公司的法定代表人郑超、被上诉人相洪图及其委托诉讼代理人相禹浩到庭参加诉讼,被上诉人王文良经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
御峰公司上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判或发回重审;二、上诉费等由相洪图、王文良承担。事实和理由:一审法院认定事实不清、证据不足。一审法院关于房屋租赁合同是否解除以及解除时间系依据2020年4月2日相洪图提交的告知书,从而认定双方于4月2日解除合同。首先,案涉租赁合同承租方是辽源市龙山区赛奥健身会所及相洪图,而一审法院认定2020年4月2日告知书的出具主体为辽源市龙山区赛奥健身御峰广场店,法定代表人系徐安梅,并非与御峰公司签订房屋租赁合同的主体。相洪图未依法依约向御峰公司提出解除合同的任何书面通知,御峰公司书面回函也并非是针对相洪图。另外,所谓的辽源市龙山区赛奥健身御峰广场店已经于2019年7月22日注销,即个体经营商户已不存在,其以加盖公章的形式向御峰公司发送任何书面通知均属无效。其次,2021年3月12日由相洪图向御峰公司送达的场地交付函可以证明其于该日才撤场完毕,说明在此期间,非因御峰公司的原因,相洪图、王文良一直占有使用御峰公司的场地。因此,自2020年5月至2021年3月的撤场前所产生的场地租金应当由被上诉人承担。第三,一审法院认定合同履行过程中存在“疫情期”,御峰公司认为,虽然疫情的出现属于不可抗力,但是如果主张因疫情原因解除合同并免除责任,需要由相洪图承担举证证明责任,但在一审审理的过程中,相洪图并无充分证据证明已达到不能继续履行合同的情形。第四,一审法院认定御峰公司主张的给付50万元租金及迟延履行违约金的诉讼请求,本院予以支持,但是一审法院最终判决内容与其认定内容不一致,故一审认定事实不清。一审法院依据2012年3月15日相洪图、王文良签订的《个体工商户经营者变更合同》、《商户缴费催缴通知单》判决认定王文良不承担民事责任错误。首先,该份变更合同内容无效,不排除系相洪图、王文良为了规避法律责任而后期制作的;另根据《个体工商户条例》规定:个体工商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新申请办理注册登记。因此,假设即使存在变更经营者的情形,也应当由王文良在办理注销登记后,由相洪图重新申请办理,相洪图、王文良之间签订的变更合同的行为不符合法律规定。其次,租赁合同中由相洪图手填内容为:辽源市龙山区赛奥健身会所与相洪图作为本合同的共同乙方,并在乙方处填写赛奥健身、相洪图,后加盖该会所公章,且在租赁合同后附该会所加盖公章的营业执照复印件和相洪图身份证复印件,由此可见,签订合同的租赁主体是赛奥健身会所及相洪图。虽然赛奥健身会所于2016年8月注销,但是并不影响业主王文良承担责任,且赛奥健身会所在注销之后,相洪图、王文良也没有向御峰公司履行告知义务。第三,商户缴费催费通知单虽然仅写明负责人为相洪图,但是并不能完全否认王文良也作为经营者的事实,御峰公司可以向相洪图发送缴费通知单,也可以向赛奥健身会所发送缴费通知单,御峰公司并没有默示主体仅为相洪图的意思表示。一审法院仅依据上述两份材料就认定王文良不承担民事责任实属认定事实不清,证据不足。综上,一审法院认定事实不清、证据不足,严重侵害了御峰公司的合法权益。请二审法院查明事实,依法裁判。
相洪图辩称,一审认定事实清楚,相洪图一方已于2020年4月2日以书面形式向御峰公司告知解除租赁合同,二审应改判驳回御峰公司的全部诉请。相洪图于2020年3月向御峰公司申请减免租金及延期支付租金的请求合理,但遭到御峰公司拒绝。在此情形下长期亏损,受疫情的不可抗力影响无力负债继续经营,故于2020年4月2日通知御峰公司解除合同。2020年5月2日相洪图要求搬离器械撤场时遭到御峰公司的阻挠,相洪图方报警,南康分局调解未果。2020年5月9日相洪图方再次告知御峰公司要求搬离场地后,御峰公司以停止电梯使用的方式阻止我方撤场。2020年10月20日,相洪图方再次以书面形式告知御峰公司要求撤场,御峰公司仍不配合致我方无法返还租赁标的。相洪图是按照合同法规定行使法定解除权,租赁合同无法强制履行,一审法院确认租赁合同解除时间正确。御峰公司应对其扩大自身损失承担不利后果,请人民法院改判驳回御峰公司的全部诉请。
王文良未提交书面答辩意见。
御峰公司向一审法院起诉请求:一、依法判决立即解除御峰公司与相洪图、王文良2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》;二、判令相洪图、王文良立即给付御峰公司拖欠的租金50万元,违约金分段计算,其中30万元至2020年4月11日起,按同期银行贷款利率4倍计算至实际给付之日止;另20万元至2020年10月11日起,按同期银行贷款利率4倍计算至实际给付之日止。
一审法院认定事实:2015年12月24日,相洪图欲在御峰广场开办“健身馆项目品牌”,与御峰公司签订了《房屋租赁合同》,租赁面积约2400平方米,约定“租金数额为每年60万元人民币(第一期租金于合同签订后,30日内以现金方式支付。租金以免租期结束或甲方通知的开业日期开始为起算点,每半年提前一个月缴付租金30万元)”;“如乙方欠租或欠费超过15日,甲方有权向乙方收取滞纳金,滞纳金按照同期银行贷款利率的四倍收取。欠租、欠费、停止经营超过45日的甲方可以解除合同”,相洪图和辽源市龙山区赛奥健身会所在合同上签字盖章,王文良为辽源市龙山区赛奥健身会所个体工商户并未在该合同上签字。
合同签订后,双方一直按期履约至2020年5月10日。2020年3月20日,相洪图以“疫情停业系不可抗力”为由,向御峰公司书面申请减免租金,御峰公司并未同意。同日,因相洪图爱人徐安梅案涉人身损害赔偿,该店所有的健身器材被查封(现已被评估拍卖)。2020年3月25日,御峰公司向相洪图提前15天下达“商户缴费通知单”,遭到相洪图拒绝。2020年4月2日,相洪图在有效租金期限内,向御峰公司递交“告知书”,要求提前终止履行合同,请求御峰公司另行招商,并作出撤场的准备。相洪图于2020年4月7日,向辽源市龙山区市场监督管理局递交了“停业报告书”,2020年4月29日,御峰公司书面回函,不同意相洪图方撤场。2020年5月2日,相洪图要求搬离器材撤场腾退时,双方发生争执,相洪图报警。2020年5月9日,相洪图再次向御峰公司递交告知书,告知御峰公司租金已交付至5月,到期后不再租用并且撤离场地。2020年10月22日,相洪图再次以书面的形式告知御峰公司,要求其配合御峰公司办理撤场,御峰公司仍未配合。
2020年1月29日,辽源市新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组公告,体育健身馆全面暂停营业。2020年3月20日,辽源市新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组发布“辽源市关于全面恢复生产生活秩序的通告”。
一审法院认为,本案的焦点:一是相洪图是否具有解除合同的权利;二是相洪图是否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的”。相洪图主张解除合同主体适格,不违反法律规定。御峰公司与相洪图签订的房屋租赁合同期限为10年,分期给付租金,每期提前一个月支付。在合同履行过程中,恰逢“疫情期”,全面停业50余天,相洪图向御峰公司申请减免租金,御峰公司拒绝,故相洪图在不欠租金的情况下,向御峰公司书面明示预期违约,提前解除合同。御峰公司只是书面拒绝并未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力,也未在约定的期限内行使解除权,要求相洪图承担违约责任,而是在2021年3月8日进行主张权利,要求相洪图、王文良立即给付租金50万元及迟延履行违约金,该主张违反了《中华人民共和国民法通则》第114条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的,应当及时采取措施防止损失扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的,无权就扩大的损失要求赔偿”,故御峰公司要求判令相洪图、王文良立即给付御峰公司租金50万元及迟延履行违约金的诉讼请求,法院予以支持。相洪图在2020年4月2日向御峰公司送达了“告知书”,御峰公司亦接到“告知书”,故该“告知书”到达对方时该合同解除,解除日应定在2020年4月2日。合同解除后,相洪图应依法承担相应的违约责任,即“寻租”损失,因相洪图在2020年4月2日已向御峰公司送达了“告知书”,明示御峰公司另行招商,故该“寻租”期应定一个月为宜,即2020年5月10日至6月10日,比照御峰公司与相洪图年租金的额度,相洪图应向御峰公司支付“寻租”期损失50000.00元为宜。御峰公司与相洪图签订房屋租赁合同时,王文良已于2012年3月15日与相洪图签订《个体工商户经营者变更合同》,王文良并未参与。御峰公司在《商户缴费催缴通知单》也注明负责人为相洪图,故御峰公司已默示业主为相洪图,王文良不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(二)、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、解除御峰公司与相洪图于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》。二、相洪图在本判决生效后十日内给付御峰公司违约金50000.00元。三、驳回御峰公司其他诉讼请求。案件受理费9800.00元,相洪图负担1050元,御峰公司8750.00元自行负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。御峰公司提交三份视频影像资料,证明相洪图不允许御峰公司安装监控设备双方发生纠纷,相洪图报警,并证明租赁期限截止日期是2021年3月21日。相洪图质证:御峰公司提交的证据不属于民事诉讼法中二审提交新证据的法定形式,对证据的真实性、关联性有异议。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:御峰公司提供的证据无法验证是否为原始载体,且视频内容不清晰,故本院对以上证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点是一、相洪图发出的《解约通知》是否具有解除合同的效力;二、相洪图方应否支付违约金;三、王文良应否承担相应的合同责任。关于焦点问题一,租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、受益,承租人支付租金的合同。御峰公司的合同目的是向相洪图方提供租赁场地以获取租金,相洪图方是为了取得租赁物的使用权。双方当事人应秉承诚信原则,促成合同目的实现,积极履行合同义务。本案中,相洪图应与御峰公司全面诚信履行《房屋租赁合同》约定的权利和承担的义务。合同履行过程中遭遇疫情,双方应友好协商通过变更合同内容如减少租金等方式确保合同继续履行。相洪图希望减免租金遭到拒绝后,于2020年4月2日发出“告知书”。2020年5月2日,相洪图要求搬离器材撤场时,双方发生争执,相洪图报警。相洪图属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,但其撤场的行为不符合法定解除合同的条件,合同中又未赋予相洪图单方解除合同的权利,故该“告知书”不具有单方解除合同的效力。本案亦不符合不可抗力的法定解除合同的条件,故相洪图方主张以不可抗力不能实现合同目的解除合同的理由亦不成立。根据合同约定,出租人在承租人欠租45日时有权解除合同,但御峰公司拒不同意解除合同,考虑到租赁合同本身特殊性,该合同义务不适宜强制履行,租赁合同目的无法实现,结合本案实际情况,法院应判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审认定相洪图享有法定解除权及认定合同解除的时间不当,本院予以纠正。合同解除后,因相洪图拒绝履行租赁合同给御峰公司造成了租金损失,应当承担赔偿损失的违约责任。根据御峰公司另行寻租需要一定的期限、案涉合同剩余租期及承租方的过错程度等,本院酌定以三个月租金为赔偿损失的数额。御峰公司在相洪图搬离设备时拒绝配合,其作为出租方负有减少损失扩大的义务,扩大损失由御峰公司自行承担。关于焦点问题二,当事人可以约定一方违约时,由对方支付一定数额的违约金。本案中,双方在合同中没有约定违约金,而是约定“乙方欠租或欠费超过15日,甲方有权向乙方收取租金缴纳滞纳金,并按照同期银行贷款利率4倍收取。”租金滞纳金应视为是双方继续履约前提下,乙方迟延支付租金的罚则,但本案中相洪图方以实际行动明确表示拒绝履行合同,与本条规定不符,故御峰广场要求相洪图方支付违约金的诉请,本院不予支持。关于焦点问题三,辽源市龙山区赛奥健身会所的性质是个体工商户,该会所成立日期是2009年8月11日,注销登记的核准日期是2016年8月18日。2015年12月24日,相洪图、辽源市龙山区赛奥健身会所分别在合同上签名和捺印,表明相洪图与该会所有共同承租的意思表示,相洪图和该会所应当依约履行合同义务和承担相应责任,虽然合同解除时该个体工商户已经注销,但个体工商户的责任不因注销而免除,王文良为个体工商户的经营者,故王文良应对15万元承担共同赔偿责任。另外,一审判决载明:“御峰公司要求判令相洪图、王文良立即给付御峰公司租金50万元及迟延履行违约金的诉讼请求,法院予以支持。”根据一审的裁判说理,该诉请并未得到支持,一审论述与判项相矛盾,本院予以纠正。
综上所述,辽源市御峰商业服务有限公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定,判决如下:
一、维持吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初426号民事判决第一项;
二、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初426号民事判决第三项;
三、变更吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初426号民事判决第二项为相洪图在本判决生效后十日内给付辽源市御峰商业服务有限公司150000.00元,王文良对此款项承担连带责任。
四、驳回辽源市御峰商业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9800.00元,由辽源市御峰商业服务有限公司负担6860.00元,由相洪图、王文良负担2940.00元。二审案件受理费9300.00元,由辽源市御峰商业服务有限公司负担6510.00元,由相洪图、王文良负担2790.00元。
本判决为终审判决。
审判长 康丹晶
审判员 闫春平
审判员 申颖
二〇二二年三月十四日
书记员 魏思羽
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-01-07 17:52:49
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