吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
(2021)吉0521民初1321号
原告(申请执行人):吉林通化海科农村商业银行股份有限公司,住所地吉林省通化县快大茂镇团结路978号。
法定代表人:孙世良,董事长。
委托诉讼代理人:刘煜洲,吉林慧洲律师事务所律师。
被告(案外人):刘桂萍,女,1970年3月22日生,汉族,教师,住吉林省通化县。
委托诉讼代理人:史俊清,系刘桂萍之夫。
被告(被执行人):通化县风华房屋开发有限责任公司,住所地吉林省通化县快大茂镇长征路291号。
法定代表人:张铁,总经理。
原告吉林通化海科农村商业银行股份有限公司(以下简称海科银行)与被告刘桂萍、通化县风华房屋开发有限责任公司(以下简称风华公司)申请执行人执行异议之诉纠纷一案,本院于2021年12月8日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理,原告海科银行委托诉讼代理人刘煜洲,被告刘桂萍及其委托诉讼代理人史俊清到庭参加诉讼,风华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
海科银行向本院提出诉讼请求:准许对位于通化县快大茂镇5-2-108-8号房屋的执行。事实与理由:原告在依据生效的通化县人民法院(2019)吉0521民初253号民事调解书,对被执行人风华公司用于抵押的位于通化县快大茂镇5-2-108-8号房屋执行过程中,被告刘桂萍向人民法院提出异议申请,请求中止对涉案房屋的执行。通化县人民法院下达了(2021)吉0521执异19号执行裁定书,以“被执行人风华公司在出售房屋后未告知海科银行及刘桂萍,将房屋抵押的行为无效”为由,认为刘桂萍提供的证据足以排除执行,因此裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为原审裁定认定事实及适用法律错误。首先,风华公司与原告抵押合同的效力已经通化县人民法院(2019)吉0521民初253号民事调解书确认,原审裁定在该调解书仍然有效的情形下,认定抵押无效明显错误。其次,风华公司与海科银行初次设立抵押权的时间为2012年8月30日并办理了抵押登记手续。而刘桂萍系于2012年11月3日与风华公司订立的房屋买卖合同,因此抵押登记时间早于买卖时间。第三,无论上述时间先后均不影响原告享有抵押权。现争议房屋仍然登记在风华公司名下,原告与风华公司关于设立抵押权的约定合法有效且依法进行了登记,因此原告享有抵押权。根据最高院司法解释的规定,刘桂萍所提出的执行异议不符合排除执行的法定要件,因此原审裁定中止执行错误。故提起执行异议之诉。
刘桂萍辩称,一、原告海科银行主张依据(2019)吉0521民初253号民事调解书,申请执行案外人刘桂萍的房产,没有法律依据。案外人刘桂萍查阅了(2019)吉0521民初253号民事调解书,该调解书只涉及海科银行与风华房地产开发公司的贷款纠纷,通篇没有涉及案外人刘桂萍购买的风华房地产开发公司开发的茂盛二期的5-2-108-8(38号楼8号)门市房,甚至没有看到抵押物的表述。因此原告海科银行申请法院依据(2019)吉0521民初253号民事调解书,作出执行案外人刘桂萍的房产的裁定,没有法律依据。原告海科银行与风华房地产开发公司的贷款纠纷案的执行行为,侵害了案外人刘桂萍的合法权利。2011年10月25日,案外人刘桂萍通过通化县林业局团购向风华公司一次性支付全款214,604元(设计面积82.54平方米,交房时面积误差多退少补),购买茂盛家园二期38号楼门市(5-2-108-8)。2012年11月3日,案外人刘桂萍接到房屋交付使用通知,与风华公司签定正式《商品房买卖合同》,房屋面积84.03平方米,当日一次性交清了房屋面积差价款3874元和各项税费,其中:交易费4,151.08元,登记费550元,房屋维修基金5,461.95元,契税10,923.9元,印花税109.23元,门牌费88元,土地证工本费260元,合同文本费30元,税费合计21,574.16元,约定风华公司负责办理房产证、土地证等,但至今未办理。2021年4月,法院查封该门市房时,案外人刘桂萍才得知本人购买的门市房,在本人毫不知情的情况下,已被风华公司抵押给海科银行,并被执行查封。为此,做为案外人的刘桂萍向通化县人民法院提出了案外人执行异议申请书,并提供购房付款收据和《商品房买卖合同》、购房发票、完税证等相关证据材料,通化县人民法院基于上述事实和证据作出(2021)吉0521执异19号裁定,“中止对位于通化县快大茂镇茂盛家园小区5-2-108-8号,面积84.03平方米房屋的执行”,维护了案外人的合法权益。二、案外人刘桂萍对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的司法解释,案外人作为无过错不动产买受人的物权期待权,优先于抵押权和其他债权。其第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情况且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同;(二)在人民法院查封之前已占有该不动产;(三)已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人刘桂萍2011年10月25日一次性全额交给开发商购房款的房屋买卖时间也是早于被案外人海科银行主张的所谓首次抵押登记时间2012年8月30日,案外人刘桂萍所享有的民事权益完全符合上述法律规定。原告海科银行主张对案外人刘桂萍的房产行使抵押权,通化县人民法院依据案外人刘桂萍提供的事实证据,支持了案外人刘桂萍的主张,认定风华公司故意隐瞒房屋已经出售的事实,未经案外人刘桂萍同意的抵押行为无效,中止执行。三、原告海科银行起诉理由不成立。法院裁定中止执行后,海科银行向法院提起诉讼,坚持认为依据(2019)吉0521民初253号民事调解书的执行行为有效,并认为对案外人刘桂萍的房产享有抵押权。案外人刘桂萍认为,首先依据(2019)吉0521民初253号民事调解书的执行行为是无效的,其次海科银行与风华公司的贷款抵押行为违法。一是海科银行认为“风华公司与原告初次设立抵押权的时间为2012年8月30日并办理了抵押登记手续,而案外人刘桂萍系于2012年11月15日与风华公司订立的房屋买卖合同,因此抵押登记时间早于买卖时间。”该理由与事实不符。一方面,案外人在人民法院查封(2020年10月20日,即(2020)吉0521执934号裁定书)之前已签订合法有效的书面合同(2012年11月3日签定《商品房买卖合同》)并一直实际占有使用该房产至今;另一方面,原告所谓的初次设立办理抵押登记时间的2012年8月30日,晚于案外人2011年10月25日一次性全额交给开发商购房款的房屋买卖时间,并且法院认定初次设立抵押登记时间为2013年9月26日。二是海科银行对案涉房屋设定抵押权时违反法律规定。根据《商业银行法》第三十六条规定:商业银行贷款,借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力,抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。海科银行作为专业金融机构,应当对抵押物进行充分地现场调查,以查明抵押物是否存在其他真实的权利人,从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。然而,海科银行在对案涉房屋设立抵押权时,没有履行专业金融机构应尽的审慎尽调义务。风华公司于2013年9月26日将茂盛家园小区多户房产抵押给海科银行下属的原城区信用社申请贷款20万元,此笔贷款到期后,风华公司本息还清,借贷行为完结,借贷行为因清偿而消灭,为贷款设立的抵押物权也随之消灭。仅从此次案件得知最后一次抵押起始日期2016年9月27日、抵押终止日期2017年9月27日,更是晚于购房付款日2011年10月27日和合同签订日2012年11月15日。根据最高人民法院法(2019)254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于担保纠纷案件的审理的司法解释,“贷款到期后,借款人与贷款人订立新的借款合同,将新贷用于还旧贷,旧贷因清偿而消灭,为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂消登记为由,主张对新贷行使担保物权的,人民法院不予支持”。海科银行利用该抵押多次给风华公司贷款,贷前不尽职调查,贷中不尽责审查、贷后不跟踪检查、形成不良贷款损失,自身责任不可推卸。风华公司未经案外人本人的同意,故意用已经出售并被案外人一直占有使用的房屋作贷款抵押担保,海科银行在明知包括案外人和其他受害者在内的门市房已经实际出售并被购买人一直占有使用的情况下,依然同意风华公司的抵押担保,是显而易见的恶意担保抵押行为。案外人恳请人民法院依法裁定其抵押行为无效,依法排除对案外人刘桂萍所有的房产的执行,保护公民合法财产不受侵犯。另案件审理中原告上诉到通化市中院,中院也已出具了终审裁定,通化市中级人民法院认为案外人执行异议之诉是以案外人排除特定标的物的执行为目的的,属于案外人三种情形之一,因此刘桂萍认为海科银行的一些说法也就是其所谓的253号调解书的有效性在这里通化市中级人民法院也已经给了明确的答复,这个调解书不能作为他执行的依据,第二点强调253号调解书提出两个质疑,1、253号调解书张铁作为责任人,在调解书中只是明确了债务关系而非特定的标的物,刘桂萍也看不出指定的涉案房产,因此刘桂萍认为通化市中级人民法院作出的认定是正确的。就案外人此案件,通化市中级人民法院也指出了审理该案件时是否对执行标的物享有权利,权利是否足以排除强制执行,刘桂萍认为其能够提供给法院所有的相关证据,按照相关法律规定,足以排除强制执行,所以刘桂萍认为通化县人民法院作出(2021)执异19号裁定是正确的。另外,作为专业的银行金融机构,没有履职尽责,既没有到现场做调查核实,甚至连风华公司账目也没有看,作为被害者刘桂萍也保留对相关人员追诉失职、渎职的权利。
风华公司在法定期限内未答辩亦未向法庭提供证据材料,应视为其放弃举证、质证的权利。
海科银行围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
2019年2月21日,本院受理了海科银行与被告通化县田丰人参销售有限责任公司、风华公司、葛田、于临江、吕艳、张铁金融借款合同纠纷一案,审理中,海科银行于2019年12月26日撤回对葛田、于临江、吕艳、张铁的起诉。本院于2019年3月26日作出(2019)吉0521民初253号民事调解:一、通化县田丰人参销售有限责任公司于2019年4月2日偿还海科银行贷款本金990万元及相应利息;二、风华公司对上述款项在抵押财产范围承担抵押担保责任。海科银行于2020年10月10日申请执行,本院于2020年10月20日作出(2020)吉0521执934号执行裁定:查封风华公司开发的并向海科银行抵押的坐落于通化县快大茂镇新风路5-2-108-8,建筑面积84.03平方米在内的50处商品房屋,查封期限为三年。
2011年10月25日,案外人刘桂萍通过通化县林业局团购形式购买了涉案房屋,同日全额交付购房款214,604元,2012年11月竣工交付使用至今。2012年11月3日案外人刘桂萍交付风华公司使用面积差价款3874元,同日缴纳各项税费交易费4,151.08元、登记费550元、房屋维修基金5,461.95元、契税10,923.90元,印花税109.23元、门牌费88元、土地证工本费260元,合同文本费30元,以上共计21,574.16元。2012年11月3日案外人刘桂萍与被申请执行人风华公司签订了《商品房买卖合同》,被申请执行人风华公司将位于通化县快大茂镇新风路茂盛家园小区5-2-108-8,建筑面积84.03平方米的门市房以总金额218,478元出售给案外人刘桂萍,签订合同后案外人实际占有使用该房屋至今。2014年6月13日通化县地税局出具契税10,923.90元,印花税109.24元、证照5元计11,038.14元的税收完税证明。2014年7月8日风华公司出具总金额218,478元的销售不动产统一发票。
2012年8月30日,通化县田丰人参销售有限责任公司向通化县农村信用合作联社贷款1000万元,贷款方式为抵押担保,贷款期限为2012年8月30日至2013年8月30日,被申请执行人风华公司将涉案房屋抵押给申请执行人海科银行(原通化县农村信用合作联社)首次办理了抵押登记,债务履行期限至2013年8月30日。期间贷新还旧,陆续办理抵押登记,2013年9月26日-2014年9月25日、2014年9月19日-2015年9月18日、2015年9月23日-2016年9月23日,2016年9月27日风华公司办理了抵押登记,抵押权人为通化县农村信用合作联社城区信用社,债权数额20万元,债务履行期限至2017年9月27日。
本院在执行海科银行与风华公司金融借款合同纠纷一案中,案外人刘桂萍于2021年5月6日提出异议。2021年5月12日本院作出(2021)吉0521执异19号执行裁定:中止对位于通化县快大茂镇茂盛家园小区5-2-108-8、面积84.03平方米房屋的执行。海科银行不服该裁定,于2021年5月27日向本院提起诉讼,本院受理了海科银行与刘桂萍、风华公司申请执行人执行异议之诉一案,2021年6月29日本院作出了(2021)吉0521民初395号民事裁定:驳回海科银行的起诉。海科银行不服本院作出的裁定,提起上诉。2021年9月24日通化市中级人民法院作出(2021)吉05民终936号民事裁定:一、撤销吉林省通化县人民法院(2021)吉0521民初395号民事裁定;二、本案指定吉林省通化县人民法院审理。
本院认为,本案是申请执行人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”,第三百一十二条:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判的规定,本案审理的焦点为案外人刘桂萍是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行,第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先,2011年12月9日,案外人刘桂萍通过通化县林业局团购形式购买了涉案房屋,同日全额交付购房款,2012年11月3日案外人刘桂萍交付风华公司房屋面积差价款,同日缴纳契税、印花税等各项税费交易。2012年11月3日案外人刘桂萍与被申请执行人风华公司签订了《商品房买卖合同》,被申请执行人风华公司将位于通化县快大茂镇新风路茂盛家园小区5-2-108-8,建筑面积84.03平方米的门市房以总金额218,478元出售给案外人刘桂萍,签订合同后案外人实际占有使用该房屋至今。案外人刘桂萍提供的证据能证明本院于2020年10月20日作出(2020)吉0521执934号执行裁定查封之前,其已签订合法有效的书面买卖合同;并在本院查封之前已合法占有该不动产,已支付全部价款,已缴纳契税、印花税等各项税费交易费,其非因自身原因未办理过户登记。
其次,海科银行申请强制执行所依据的(2019)吉0521民初253号民事调解,即海科银行有权要求风华公司对上述款项在抵押财产范围承担抵押担保责任。本案中,案外人刘桂萍主张在本院查封之前,其已签订合法有效的书面买卖合同;已支付全部价款;并已合法占有该不动产,进而主张排除对案涉房产的强制执行。案外人刘桂萍在本案中未请求纠正(2019)吉0521民初253号民事调解,实际上其请求解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与海科银行对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题,这属于“与原判决、裁定无关”的情形,是执行异议之诉案件审理的内容,应予立案审理。
最后,关于本案抵押登记的认定,贷款到期后,借款人与贷款人订立新的借款合同,将新贷用于还旧贷,旧贷因清偿而消灭,为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂消登记为由,主张对新贷行使担保物权的,人民法院不予支持。海科银行主张的本案的风华公司与海科银行虽然初次设立抵押权的时间为2012年8月30日,并办理了抵押登记手续,但债务履行期限至2013年8月30日。期间贷新还旧,为旧贷设立的担保物权也随之消灭。本院认定至2016年9月27日风华公司最后一次设定抵押并办理抵押登记,抵押权人为通化县农村信用合作联社城区信用社,债务履行期限至2017年9月27日。显然抵押登记时间是晚于案外人刘桂萍签订合法有效的书面买卖合同等相关权利的时间。且风华公司在明知已将涉案房屋出售给案外人刘桂萍的情况下,恶意设定抵押,海科银行未予核实,后果及风险自担。海科银行主张准许对上述争议房屋的执行,本院不予支持。案外人刘桂萍对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因本案为申请执行人执行异议之诉,对案外人刘桂萍提出的其他主张,本院不予评判。风华公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,是自动放弃权利的行为,本院依法可以缺席判决。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定,经本院第2次审判委员会讨论决定,判决如下:
驳回吉林通化海科农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告吉林通化海科农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 赵 喆
人民陪审员 崔雪峰
人民陪审员 张艳萍
二〇二二年三月四日
书 记 员 郝艳冰
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-01-07 18:51:16
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